聊聊京房是我全网唯一名字，找到我看房不迷路。
提问：
坐标北京，是选二环里东城老公房的六层顶楼复式还是选丰台方庄的一层带花园商品房呢？
目前住东城，孩子学校附近，回迁房。想改善小区环境，看了一个附近的公房社区和方庄的一个商品房社区。
公房社区离得近，孩子上学，距离的改变就可忽略了，但楼龄老，没有电梯，社区环境一般。又看了方庄一个商品房社区，环境不错，但是是一层，而且孩子上学就远了。户型都是，价格什么的都算类似，有些纠结。
回答：
01
你这一下子说了三种房子：公房、回迁房、商品房。
这三种房子基本就反映出我国房地产发展的三个阶段，公房一般是机关单位，集体企业配建的宿舍、家属院等等，为了保障员工的居住需求而建设的安居类的房子。
像是这种砖混小矮楼，红砖外立面，一般都是公房，这房龄吗，大部分也都是上世纪的房子了，更古老的一些甚至还是共用厨房，楼道连廊的房子。绝大部分没电梯，算是北京城最早一批的楼房。
回迁房也就是危改棚改项目里面赔给回迁户的房子，一般指的是原址回迁，平面改为立体容积，能够节省出大量的空间进行高净值的经济开发活动。随着城市化进程的加快，核心地段的土地寸土寸金，那么外迁安置就成了主流了。
其实从回迁房的位置就可以看的出北京这座城市发展的到底有多快。东城早一些的回迁房还是原址回迁，基本都还在二环里面。
像是海运仓社区这种房子，早期的危改房子，年前后，这个时候的回迁房，还能看出来一些老公房的样子，没电梯小板楼回字形布局的社区，邻里关系还是蛮融洽的。
同样是回迁房，同样是东城，广渠门外的广渠家园就是另一番景象了，年的房子，29层的大塔楼开始走进大家的视野，虽然是东城的地盘，可是已经被踢出二环了。
外立面上看来，这种大塔楼还是很符合大都市的风格的，可是自古塔楼出诡异户型，高容积率，一梯N户，各种朝向的房子，说实话，除了有电梯以外，我不觉得这比没电梯的小板楼住着舒服。
说到广渠门外回迁房，不知道有些朋友还记不记得董静这个名字，当年这起诈骗案也算是人们茶余饭后的一大谈资了。现在看来这几个骗子还是目光短浅，以他们当时可以调动的资源，拿几套崇文的房子留在现在，远比当年的七千万要给力的多。
现在回迁房依旧还是高容积率，可能是大塔楼实在遭人诟病，更好一点的高层板楼是主流了。
这是顺驰蓝调对面的回迁房，蓝调妥妥的商品房，对面这个高板这个配色一看就是回迁房啦。
02
一开始侃就刹不住车，还是看看题主的情况吧，你这只做了描述，也没有给出具体的小区，当然个人隐私需要保护，如果需要可以找我详聊一下。既然没有那我就开启福尔摩斯模式，嗯，我又要开始瞎猜了。
既然题主都考虑方庄的房子了，那我就把临近方庄的东城的这几个板块的学校都标注了一下。二环里面由于公路铁路的阻隔，中间还有一个巨大的龙潭湖公园，这要是每天从丰台跑到东城区上学确实有点蹩脚。
西边的永定门外就是我们的老熟人了，不过在永外上学，还去啥丰台啊，永外那可是东城上车的优质板块。不给出具体的位置还真就不好猜，我只能找两个典型说一下了。
这是东花市北里中区的一套房子，已购公房，六层板楼，顶层复式，年的房子，怎么看也属于是老房子那一拨的。
熟悉我的朋友应该都知道我几乎没有建议过复式户型，没电梯小板楼顶层在我这里都要被归类为硬伤房的，更何况还是个复式。
楼梯的存在浪费面积比过道还凶残。那位说了我做个伸缩楼梯不就好了，嗯，那还真是窗纱擦屁屁，给我漏了一手。即使是可收纳的楼梯，且不说安全性便利性几何，就说这个楼梯也得给腾出伸缩的空间啊，这一块面积同样是要被浪费掉的。
这套房子挂牌万，均价九万八，而中楼层的三居室均价都到11.4万了，看似便宜，可我觉得依旧有砍价的空间。每天爬六楼已经上气不接下气了，搞个复式还要爬七楼，不能忍，我是不推荐。
哇偶，这来到丰台，这户型图看上去就顺眼多了。方庄，那可是当年北京最早的富人区，可时至今日，方庄西半部分那些“芳”字辈的房子里面，我看了半天也没找到你说的房子。
看来看去，紫芳园这一套似乎与你嘴里说的房子差不多。南北通透，户型方正，主卧卫生间的大小都达到了8.4平，外面的花园足足22.3平，在北京，纵使是丰台，这样的房子也算是豪宅了，字面意思的豪宅。
平的大小比顶复那套大了五十多平，这房子要是卫生间带窗户再把那个储物间扣掉那就完美了，十一层的高度，高层抛物的问题相比二三十层那种要好很多。
考虑居住品质的话当然是方庄的商品房，主城交通怎么便利，坐地铁去上学也不是不行，坐地铁或者爬楼梯你总得选一个，能花一千几百万买房子的人也是不能十全十美的。
03
我觉得要是能留在东城还是要留在东城的，东城和丰台的差别那还是很巨大的。虽然你们家孩子已经上学了，以后暂时没有上学的需求，可是东城的房子不仅仅是学区那么简单的。
都在喊教育资源均衡，表现最好的东城推动起来也不容易，以后估计也是肉烂在锅里，东城的优质资源倾斜到丰台那估计要好久，好久，好久……
要是一千多万的话，我觉得在东城买个商品房两居室，坐地铁上学也就还好，娃辛苦点，以后留在手里的就是优质资产了，等娃长大了估计也就理解了自己当年上学为啥要走那么远的路了。
两居室可能不太够住，不过具体情况你也没说，我就觉得这房子比什么顶复或者丰台一楼的房子要强很多。
东城永定门外的中海紫御公馆，诶，你得看看这房子，年的商品房社区，户型方正南北通透的两居室，挂牌万，基本也是在你得预算以内吧。
嗯，这房子还是我节前去看的，西向带窗户的卫生间可不多见哦，其实这房子给我留下最大的印象还是那个超级大的开放厨房。
厨房中间做个台子，这就是受西方装修那种大长条餐桌的影响，刨了刨了，刨了以后你就会发现，这个大餐厅是可以隔出一间北向卧室的，二改三，这居住功能跟上面那俩也就差不太多了。嗯，窗户多就是好啊。
中海的品质还是不错的，小区管理的不错，绿化也比较到位，十年前的小区还能保持住这个状态相当不错了，你在看看十年前的回迁房社区都啥样了？
当然，这都不是最重要的，最重要的是，这是东城的商品房。
而且东城还是有新房子的哦，运气爆棚抢一套永定府的房子那岂不是美滋滋，天坛府就贵了很多，不过站楼上就能看天坛，这感觉也是独一份了。
一期卖的差不多了，退出来的房子可选范围也不大，二期这眼看着就要开始了，感兴趣的话可以去看看。
结语
北京啊北京，一座还在茁壮成长的城市，经过过去一年的你方唱罢我登场，这一轮周期基本是接近尾声了。
不过对于刚需上车或者是改善类的，我的建议一向是能买赶紧买，短期内的涨跌对于刚需没有意义，房住不炒不仅仅是说说的，长期来看现在在北京买房子依旧是很值得的。
至于其他赛道的选手，在你买房子的时候，你就得考虑到五年甚至十年以后买你房子的人大概率是谁。
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