各位粉丝：
最近几天，有一个朋友问专家，他最近正在看新房，看了南三环分钟寺三兄弟，价格是11万多，优惠完了每平米十万多。又看了东城的天坛府，近日开盘的二期价格是12万。
他有些迷惑了，“为什么核心区的价格和外面一些的区域价格差不多，我还看了一些朝阳和丰台的项目，个别价格甚至还超过了12万，这是为什么？核心区难道价格不行了？价格反而和外面的区位有倒挂，我到底该买哪个？”
这可能也是不少粉丝们想了解的问题，今天就详细聊一下。
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其实，这位朋友说的是新房的价格，至于二手房却并不是这么一个状况，关于二手房的状况我们一会儿会详细说。先聊聊新房。
核心区指的是东、西城，因为本身基本没有土地的供应，目前核心区的新房项目非常至少。也就两个项目，都在东城区。
其中，永定府当年作为限竞房，年供应，目前一直没有对外销售，而它当年限制的不高于元/平米的均价，现在看来的确很便宜了。不过永定府未来会以什么形式销售目前还在研究中，还没有定论。
另一个就是同样位于永外地区、天坛南侧、相隔一条二环路的天坛府。天坛府今年上半年曾开售一期，两百多套房源早已售罄，最近二期已经取得预售许可证，近期将开售，价格和一期一样，也是约12万元/平米。
再看看核心区之外的一些新房，北五环的海淀树村地块，销售均价是11.2万元/平米，因为和政府共有产权，购买价格则是8.96万元/平米；再往北的永丰地区，新地块的销售指导价也到了8.3万元/平米。
南二环和南三环丽泽金融商务区的万泉寺地块，价格也达到了11.2万元/平米；丰台西南三环和四环之间的西府大院均价11.3万元/平米，中海甲叁号院均价11.5万元/平米；东南三环分钟寺三兄弟，实际购买价格也超过了每平米10万元。
这样看，的确核心区外一些区位较好区域的新房价格已经纷纷逼近甚至超过了10万元，已经与核心区的新房价格相差无几了。
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为什么会出现这样的情况？
首先，这与城市发展有很大的关系。
近些年来，北京的产业布局一直是向外扩展的，从核心区向中心城区，从中心城区向重点的平原新城。
随着产业的扩展，一些重点功能区也逐渐布局，如中关村、望京等等。
产业的布局和发展带来了就业人口的增加，随之而来的就是住宅需求的增加，这使得一些产业发展比较好的区域，住宅的价值也随之增加。自然房价也不断上涨。
而且，由于核心区都是城市建成区，几乎没有新地块的供应，因此近些年北京供应的新房大都是核心区外的项目。
开发商和媒体的大量宣传，让人们更多接触到的都是核心区外的新房项目，对于这些区域的房价变化可以说是天天都能看到、听到。
而且，核心区外的房价，即便在一个区里，不同区域差距也很大。比如朝阳区，既有每平米十多万的二手房，也有每平米四万左右的。
但大家每天听到更多的还是那些价格比较高的信息，因此给人的印象，就是核心区外的一些区域，近些年房价涨幅很快，房价也变得比较高了。
另一方面，前面说的这位朋友，他比较的这两个核心区的项目有一些的特殊性。
永定府是年的限竞房，价格是当时评估确定的，当时的定价就比较低，时隔4年了，如今再看这个限价已经明显偏低。
而天坛府因为是东城区永外地区城市更新的重点工程，它作为商品房销售主要是平衡城市更新改造的资金需求，因此政府其实也有价格要求的，定价比较低。
总体来看，并非是核心区内外的房价在逐渐倒挂，而是核心区外的房价近些年涨幅高于核心区内，核心区外的房价在逐步追赶核心区。
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那么核心区内外的房子到底谁的价值大？
首先是看城市规划。
什么是核心区？如果简单来看，核心区就是东西城这两个区，根据《北京城市总体规划》和《核心区控规》，核心区是全国政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区。
可以说，核心区就是体现北京作为首都最重要的区域。
大家都知道，北京很多方面的价值，包括住房在内，最根本的都是在首都这个定位上。核心区的重要性和价值明眼人自己就能判断了。
第二点，就是刚才说的二手房价格了。
判定一个区域的价值或是房价，不是从单个的新房价格来判断的，应该更多的以二手房作为参考。
将来卖房、换房，首先一点就是自己的房子要作为二手房卖出去，那么体现大家名下房屋价值的，那就是二手房的成交价格了。
但刚才说到，无论是核心区，还是中心城区，甚至是一个区里，价格差距也是很大的。
因此如果比较大的区域，还是看整个区的二手房成交均价。
可以说有商品房以来，北京二手房成交均价的前两名都没有变过，第一是西城、第二是东城。
下面这张表格是某大型中介统计的今年10月各区二手房成交均价数据，可以看出，东西城仍然是成交均价唯一在十万元以上的两个区。西城区排名第一，成交均价10.8万元/平米左右；东城区第二，10.3万元/平米左右。
而且大家都知道的一件事，就是东、西城的房屋中，老社区的比例是最高的，这个成交均价则是综合了包括其在内的所有二手房成交的价格。核心区的房屋价值大不大，从数据上大家就能得出自己的判断。不过核心区的房子被诟病的比较多的，而且由于“老城不能再拆”这一规划的总体要求，核心区的老房子将来出路更多是更新、改造。
最近，北京也被列为全国首批城市更新试点城市之一，未来城市尤其是核心区内，更新将成为主流。因此在选择核心区的房子时，具体的片区、小区是一个需要特别注意的。而相比周边社区，新房项目在这方面则要好很多。最后还有一点，就是前些年因为房价的上涨较快，不乏有些着眼投资的人，对于他们来说，核心区外的房子显然基数更低、涨幅更大、收益更高。
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