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大兴成今年南城楼市主战场,5项目将新增5

来源:天坛 时间:2022/9/24
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今年,大兴区供应5宗宅地,除了年初北京上市的第一宗房山良乡地块、以及南二环新盘天坛府之外,这5个项目是南城仅有的新增供应。

项目虽然不多,但是帮主粗略统计一下,新增房源总量有多套,对于大兴市场,也算解渴。

01

南五环房价触7万

大兴区是北京南城住宅市场供应大户。去年,大兴区共出让6宗宅地,加上亦庄河西区一宗,7个项目共计供应套房源,除大兴采育的京能丽墅项目仍未上市外,其余6个项目均已开盘。

将去年和今年新增项目对比,去年大兴区南四环两个项目均为限竞房,限均价为6.44万元/平米;南五环旧宫和亦庄河西区两个纯改善项目售价均在6万+的水平上。

今年大兴区供地区位最近的为南五环旧宫两宗,1月出让的合生me悦地块,7月开盘售价为6.3万元/平米;5月出让的熙悦雲上地块,最高限价则达到7万元/平米,比去年南四环限竞房涨了约8.7%。两块地的楼面价分别为元/平米、元/平米,涨幅约7.6%。

去年东南六环外的采育镇出让三宗地,已上市两个项目销售价格均在3万的水平上,而今年南六环外榆垡镇的和悦璞云项目,最高限价为3.4万元/平米,高出采育10%以上。

采育镇和榆垡镇都位于北京与河北廊坊交界位置,采育的区域发展成熟度优于榆垡,且更靠近亦庄,榆垡邻近的则是大兴机场。

大兴新城两宗地,最高限价分别为5.7万元/平米和5.9万元/平米,相比区域内二手房价高出一大截,比之前的金悦府限竞房平层产品涨了1万多。

经过对买房人最关心的房价进行比较,应能判断出大兴区的房价走势跟随北京市场大势,涨是必然的。

02

刚需供应量不明朗

从产品结构看,去年7个项目,西红门两个限竞房项目提供了大量上车名额,但小户型占比最多的89平米户型总价也达到了万,对于南城的刚需人群仍然偏高。采育虽然有近千套总价在万—万上车的小户型,但是区位让更多的刚需人群无法承受。

今年大兴出让的5宗地,一个共同的特点是都不受套内限制,好处是开发商做产品规划时空间更大了。

从已知信息看,除熙悦雲上和中骏金辉·未来云城为纯改善项目,其它三个项目都有小户型产品供应。

最先上市的合生me悦坐拥五环地段和临铁优势,却明智的配比了58平米一居和72平米两居两种刚需户型,且将开盘价格控制在6.3万元/平米,这让项目一期开盘取得26亿销售额,且72平米两居户型即告售罄,但58平米一居还有存量。据了解,项目预计8月底加推,套72平米户型将继续上架,预计仍将供不应求。

帮主曾去参观合生me悦的样板间,其72平米两居户型面积虽紧凑,但室内设计南北通透、格局方正、功能齐全,甚至有独立的家政间,完全符合小两口或三口之家的使用需求,总价不到万,性价比很高。相比东西朝向的58平米一居,这个户型更符合过日子小家庭首套房的需求,住十年左右不成问题,因此,抢手不足为奇。

中冶德贤华府还未释放过多产品信息,据悉将有50平米一居等小户型产品,项目最高售价为5.7万元/平米,预计最低套总价万左右。

和悦璞云项目定位刚需,产品面积段为51—平米,总价万—万。

这三个项目,合生me悦和中冶德贤华府小户型套数尚无明确的数据,和悦璞云套房从价位上全部适合刚需。

虽然看起来今年大兴刚需供应新增不少,但是,由于位于南六环外20多公里的和悦璞云没有轨道交通配套,并不适合在六环内上班的买房人,该项目多套房大体将由大兴机场区域的工作人员和地缘客户消化。

这样一来,大兴今年新增的刚需上车名额,就要看合生me悦和中冶德贤华府的产品配置了。两个项目总建筑体量都约20万平米,前者有套房源,建面少1.5万平米的后者,预估房源不低于套。考虑到与未来云城形成错位竞争的因素,项目小户型占比应更大。因此,两个项目估计可供应不少于0套总价万以下产品。

两个项目的区位,决定了合生me悦更适合亦庄或东南部的刚需人群,中冶德贤华府则适合以地铁4号线为通勤工具、以及在大兴生物医药等产业园区工作的“打工人”。

大兴生物医药产业园区示意图

03

沿两条地铁线选房

让我们来看看5个项目各自的特点:

合生me悦:大兴区地段最好的项目,南五环,临铁,邻南海子公园,都是加分项。最明显的不足是教育配套欠缺,周边商业配套有待完善。产品端除了小户型之外,还有95平米三居和平米四居两种改善户型,明确体现了以“小面积、低总价”取胜的操盘策略。

熙悦雲上:与合生me悦区位相同,拥有同样的资源优势和劣势。因售价更高,体量更小,定位纯改善无可厚非,产品包括—平米的三居四居,但项目要直面与和锦诚园的竞争。

对两个项目同等的好消息是,亦庄今年土地断供,仅有几个在售项目也进入后程,这将驱使亦庄的买房人向南海子公园西侧的旧宫镇转移。此外,年底地铁8号线全线贯通,也有利于将核心区买房人群吸引至此。

中骏金辉·未来云城:紧邻北京大兴高铁站及地铁4号线黄村地铁站,该地块总建筑规模达到38万平米,涵盖了低密洋房、滨水活力商街、长租公寓、未来别墅、创投办公、星级酒店等多重业态,将成为北京首个“双铁”TOD项目。产品规划为96—平米三居和四居,全面面向改善。

帮主认为,在北京平原新城范围内,TOD开发模式将成为解决区域发展建设、吸引人口落户的最佳方案。

中冶德贤华府:比未来云城更靠近南六环,自驾出行便利。距离地铁4号线义和庄站约2公里,步行稍远,骑车刚好。北侧紧邻占地2亩的念坛公园,而且免费,这无疑给项目贴上了“公园地产”的标签,适合喜欢运动的年轻人或老年人居住。

这两个项目都位于大兴新城核心区,该区域经过多年开发,已日臻成熟,生活配套基本无忧,出行以地铁4号线为依托,但房价也水涨船高,已远超房山良乡和顺义新城、仁和等板块,性价比一般。大兴生物医药基地、中关村大兴园等产业园区的企业员工,丰台科技园、丽泽商务区、金融街的买房人,将是该区域市场的主要客户来源。

今年底将开通的南北大动脉地铁19号线,南段有新宫站、新发地站、草桥站、右安门外四站,这将加强大兴与内城区的通勤效率。

和悦璞云:榆垡镇在北京商品住宅市场,仍是一块处女地。此前这里唯一一个商品房项目是8年前的首开璞瑅墅,一个纯独栋社区。如果不是因为疫情因素,榆垡在大众心目中的认知恐怕还不如其南边的固安。

榆垡最大的发展契机是处于大兴国际机场辐射的临空经济带,但是,回顾一下首都国际机场带动的顺义空港发展历程,以及大兴区总体规划对国际交往门户功能将在年基本形成的设想,你就能明白这里的未来就一个字——等。

大兴国际机场示意图

综上所述,大兴区今年新增住宅供应维持去年的水平,刚需产品也有一定增加,但是受轨道交通限制,适合主城区刚需人群购买的只有合生me悦和中冶德贤华府两个项目。改善人群则在旧宫和大兴新城都将有充足的选择。

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