永定府和天坛府，京楼唯二的二环新盘。
前者是外挂模式，后者是氪金玩家。
先来说说外挂模式的永定府。
这个盘太难产了！
买入难度全北京top2！
在拿地后，由于南中轴申遗，迟迟不能开盘动工。
虽说要采取公开摇号的形式，一旦开盘，必然是抢房大战！
竞争肯定会比树村、朱辛庄还要惨烈，套房，肯定会秒空。
最近永定府转成了共产房，但购房资格还不确定！
是执行“老共有产权房”政策，东城户口、或在东城缴纳社保等才有资格申购？
还是执行“新共有商品房”政策，与树村学府壹号院，崔各庄望京养云等项目一样，有房票就能买，不限人群？
最后一个终极问题！
永定府何时能下预售证？
啥时候能开盘
而永定府东侧一公里外的天坛府，买入难度就小得多，只要做氪金玩家，愿意拿钱砸，就能买上。
并且纯商品房，没有被分割的产权，不受交易时间的限制。
但有钱人才不是地主家的傻儿子，更会精打细算。
他们会拿新房和附近二手房做对比，衡量是否值得买。
01
天坛府有溢价，溢价多吗
正常情况下，相同条件的新房和二手房在价格方面确实存在一定价差。
新房价格普遍比二手房高，这是因为地价在不断上涨，新房销售也需要人工成本、推广费用等。
所以新房价格高于二手房是正常的，一般高出15%-20%为宜，最高不能超过25%，一旦超出这个范围，属于溢价。
下面简单说明一下，在北京万买新房和二手房有何区别：
一套总价万的二手房，首房首贷，受区域、房龄等影响，二手房评估值会下调，贷款并不能足额。
我们暂定评估值在9成，*0.9=万
贷款额度=*0.6=万
首付=-=万
万的房子中介费我们折中暂定2%，也就是20万。
如果房子满五唯一，个税抵消，如果不满五唯一，还会有个税。
另外要参考上次网签价，本次网签价多少合适
计算契税和是否有增值税费。
以上费用加起来，首付要将近万。
这万的首付，如果买新房，杠杆拉满，贷款60%，可以购买万标的的房子。
判断一个新房有没有溢价，必须是和同一个板块，同样品质，户型面积，总价区间相差不大的次新二手房做对比，有时候还要考虑到楼龄、小区环境等因素。
开始我们用新奥洋房与天坛府二期做对比，发现并不大合适。
从户型上看，中海紫御公馆直接吊打天坛府。
天坛府平建委备案价
天坛府二期平单价是12.3-12.7万，经过计算，其价格高于新奥洋房24%-28%。
乍一看，这个溢价很高了。
再进一步考虑，新奥洋房是05年的小区，已经有16年了，楼龄比较早。
天坛府是新房，小区环境和品质肯定要好于新奥洋房，会稀释掉一部分溢价，缩小溢价区间。
综合来看，天坛府肯定是有溢价，但这个溢价区间在可接受的范围内。
天坛府、永定府及北京个新盘，通过小窝新房-购房返现小程序，可在开发商所有折扣优惠基础上，额外再获得总房款1-5%的返现。
也可
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