小火星问答
·壹·
网友Rabbit颖
小火星你好，我们住古城老房子，户型和朝向都不怎么好。计划要二胎，想买一套改善型住房，朋友推荐我禧悦学府，平的四居总价多万，户型比较满意，基本已经锁定这套了，不知是否值得？另外如果有合适的二手房也可以推荐下~
答：其实石景山本地改善的朋友对禧悦学府大多是木有抵抗力。值不值得就看看周边二手房价吧，还有附近的土地价格。在禧悦学府旁边的雍景四季（年建成）均价已经到5万8、9了，这周规自委又挂出个石景山不限价地块。禧悦学府也就卖6万2，而且还是精装交付，当然值得考虑，一二手价格相差无几、土地价格居高不下，这也是现在大家都拼命挑选新房的原因。
新房另一个优势还在于户型有了改善。像禧悦学府，南北通透，平做成了四居，这样对一家人的需求都能满足，老人和小孩住得都不憋屈。而且一街之隔就是北大附中石景山学校，教学质量有保障（划片未定）。
不过对比新房要等待2-3年交房时间，二手房或许更能快速解决当下居住问题，但是不同小区状况不同，要考虑交通，物业，居住人群等因素。建议可以两手准备，新房先排着卡，二手房也转转，综合考虑自身状况，哪里更合适咱们就选哪里。
小火星问答
·贰·
网友六一不是儿童节
请教您一个问题，共产房属于经济适用房吗，是有房本的吧？有人给我推介没有房本的房子好便宜，不知道该不该买（不过他有一个蓝色小本本，写的是租赁70年），另外还有一种回迁房，是不是也没有房本？
答：共产房确实属于政策房的一种，但不属于经济适用房。纯商品房、限竞房，包括咱们说的共产房、经适房、回迁房，都是正规房产，都有正规房本。
您说的便宜没房本的房子，指的是小产权房。大多都是集体土地上盖的，比如村土地上自建，没有房本更没有70年产权的说法，按照政策来说也不允许买卖交易。蓝色小本子上写着租赁70年，说白了您不是买了这个房，而是租了70年。
即使是回迁房，也需要等到拿到房本，才能正规走过户手续，所以前期的低价转让回迁房，大部分都是前期签一个协议，等房本下来再过户。交易时需要另外缴纳3%的土地出让金，二次转手就会转成商品房，后续就和商品房一样了。
预算够用的前提下，建议咱们考虑纯商品房，其次限竞房，最后共产房（因为共产房拥有部分产权，以后转租转手都要受到一定限制，所以很大程度剥夺了商品属性）。而没有房本的小产权房，连法律保护都没有，风险如此还是慎重点儿吧。
小火星问答
·叁·
网友Ben
小火星，请问现在北京商品住宅限价是不是放松了很多，像之前石景山拍出的地块都不限价了，未来再出新房，价格会不会涨起来啊？
答：目前看这趋势不强。北京从出地看，明显的趋势是高端有市场，刚需有保障（您看，这周又刚拍了三块限竞房用地）。不限价的土地，只出现在好地段：市区、新贵驻扎地。刚需价格扎堆的区域，还是限竞地块为主。
已经等待批证的纯商品房（非限竞房），价格也都没有很意外的。两个原因，一方面限价仍在，尤其是刚过大庆。另一方面，整个北京市场在这儿摆着，批抬高价格也有价无市。目前叫价的最高的天坛府，就算真的批到了12万，也要考虑两个原因，一是城建本身在北京的关系，二是干天坛府的同时，他还承接了望坛大批的安置工作。
小火星问答
·肆·
网友姗姗
请教小火星，南边和西边的新房（石景山和丰台）有哪些学区房？虽然现在多片划分了，但也有需求！买房选房真不易，得亏有咱们群里的朋友一起帮忙！
答：石景山和丰台，谈学区的概念可能有些勉强了，个人觉得可以这样理思路：
首先选定区域，在百度，或者家长帮/小升初论坛，查一下该区小学的排名，选出你意向的学校（综合您通勤等因素）。
缩小范围后，百度搜这几个学校，过去3-5年的招生简章，上边都详细写了招生范围。对照招生范围，挑选范围排名靠前的一些小区，链家查一下二手房价格。这里可能就又因为购买能力，筛掉了一些小区。最后，看中的几个学校，过去几年的招生范围画个圈，重叠区域里的小区重点逛、买。
以上说的是二手房。因为有些宝宝已经好几岁了，等不及新房，二手房购买成本肯定高些。如果奔着学校买新房，那其实也同理，参考招生范围。
北京的孩子不会没学上，如果现在还木有宝宝，那未来3-5年，新住区一般都还会引进学校。除了东西海，其他区考虑学校，更多还是从离家近、生源不错，这些角度考量。未来的教育政策如何，新区引进学校如何，都不得而知。
东西城学区之所以含金量高，是时间积淀下来的，短期还是无法替代。计划入手东西海，需要衡量家庭成员是否可以接受预算内的居住环境，毕竟生活的源动力并不在于学区这一个方面。
小火星问答
·伍·
网友白兔儿
我在海淀、爱人在昌平上班，前些日子去看了萬橡悦府，通勤确实挺方便的。不过考虑到以后孩子上学问题，现在纠结是选萬橡悦府还是海淀紫郡兰园。小火星能给解解惑么？
答：如何选择，取决于你更看重现在还是未来：萬橡悦府距离双轨交汇的朱辛庄站只有不到米，首发站可以直达西二旗、奥体中心；紫郡兰园距离最近的地铁站还有3公里，虽然未来有配套商业和学校（据说是中关村一小），但是毕竟不是眼下就看得见摸得着的。
很多买紫郡兰园的朋友看中的是“海淀”，考虑更多的是孩子学籍问题，另外还有些在山后上班的码神，开车到家也方便，并且紫郡兰园旁边规划不少产业园、软件园，未来还是有潜力的。需要注意的是，89㎡的南北户型已经全部售罄，只能在东西向里面挑拣了。
预算已经到了这个价格，不看看西山锦绣府么？5万8的均价，海淀西北旺地铁边儿上，旁边的百旺茉莉园均价已经到7万5了，倒挂相当明显。另外锦绣府已经开始验资排卡了，买不买另说，周末值得去售楼处转转。
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszlff/1258.html
