一季度过去了，在北京冬奥会和全国两会相继成功闭幕后，期盼回归生活常态的人们，却迎来了又一波更加肆虐的疫情。
北京虽未出现像吉林、上海那样大范围的疫情，但零星出现的病例，以及环京此起彼伏的折腾，还是让人不知何时就被按下“暂停键”。
经济仍然萎靡，甚至互联网大厂都开始裁员，一些北京的企业更是停止招聘环京员工。
虽然中央一再强调不会将楼市作为短期刺激经济的手段，但是地方城市还是或多或少的放松了调控的尺度，哈尔滨、浙江衢州、秦皇岛相继取消限购，放宽公积金贷款条件、提高公积金贷款额度、下调贷款首付比例和房贷利率、缩短审批房贷周期等各种救市行为也层出不穷。
而北京，除了1月20日5年期以上LPR利率在21个月后首次下调5个基点，金融信贷审批周期缩短之外，并未出台更具刺激性的调控政策。因此，楼市“小阳春”并未如期出现。
01
北京住宅价格涨了吗？
在去年四季度中央不断发声稳定楼市后，关于市场趋于利好，楼市回暖的判断渐多，而买房人则最关心房价的走势。
根据一季度北京住宅市场网签统计数据，北京住宅成交均价涨了9%，但房价真的涨了吗？
让我们来看这组数据：
一季度，北京住宅（普宅+别墅）新增供应套，同比下降24%；成交套，同比下降32%；成交面积.43万平米，同比下降25%；成交均价元/平米，同比上涨9%；成交金额.38亿元，同比下降18%；目前存量套。
这是一季度北京住宅销售的整体数据，无论成交套数、面积、金额均同比下降，且并非小幅波动。
一季度网签数据，体现的并不只是各项目在今年前3个月的销售状况，还包括部分上年末4季度的认购转网签数据。成交套数同比下降32%，说明市场成交萎缩严重，可能出现的原因有二：
一是有买房需求的人少了；二是具备网签资格的人少了，即置换家庭未能及时腾出购房资格，因为二手房成交周期拉长，这里有二手房购买需求下降和放贷周期拉长两种原因。
至于成交均价同比上涨9%，体现出房价是否真涨，我们在下一段看真章。
02
豪宅成交强劲拉高整体均价
我们再看拆分的网签成交数据：
1、均价元/平米的普宅成交套，同比下降43%；成交面积64.94万平米，同比下降39%；成交均价元/平米，同比下降3%；成交金额.91亿元，同比下降41%。
2、均价≧元/平米的豪宅成交套，同比上涨39%；成交面积30.73万平米，同比上涨47%；成交均价元/平米，同比上涨1%；成交金额.67亿元，同比上涨49%。
那么问题来了，一季度北京住宅成交均价同比上涨9%，是房价真的涨了吗？
非也。成交均价是成交金额与成交面积的商，从以上两组数据可以看出，元/平米的住宅网签成交套数、面积、金额均同比下降约40%，网签均价元/平米，同比下降3%；
而≧元/平米豪宅成交套数、面积、金额均同比上涨约4成甚至以上。可见，是7万+豪宅成交量的大幅增加，拉升了整体成交均价。
值得注意的是，豪宅成交均价仅同比上涨1%，这说明在北京限房价的政策下，以及年出现政府共有产权商品房的新品种后，豪宅买家欣喜地捕捉到政策给予的福利，促成了成交量大幅上升。去年几个豪宅项目开盘近乎清盘的火爆场面，即是最好的佐证。
03
北京楼市分化格局明显
看看一季度豪宅成交排行榜，单价9万的海淀树村学府壹號院和单价11.6万的圆明天颂，分别以66.68亿元和33.38亿元占据前两名，且成交金额分别是第三名单价7万的中海寰宇天下
天赋的5倍和2.5倍，是不是很说明问题？
换一个角度讲，当一个指导售价在11万的楼盘，因政府持有20%共有产权而打了8折，对于能够接受11万价格的买家来说，是不是个惊喜？所以这样的项目开盘也会呈现抢大白菜的场面。
但对于顶多能接受7万单价的买房人来说，打折到9万的房子也不是自己的菜。
因此，北京市场呈现明显的分化格局：
受大经济环境影响，对未来预期不明朗的刚需或刚改家庭，或因资金、资格问题不具备充分条件，或仍抱以观望心理，或面对市场过多的供应陷入选择恐惧症，导致决策缓慢，反映到市场端，急需回款的新盘以低于预售批复价格开盘促销，所以元/平米以下的普宅成交均价出现下降。
而元/平米以上的项目，尤其是拥有优质地段、教育资源的楼盘，不仅没有涨价，而且出现与同区域二手房价格倒挂的优势，自然会吸引不乏经济实力的买家疯抢。无论海淀树村两项目和四道口天恒学院里，还是东城二环的天坛府、永定府，都是如此。
有一点需要提醒买房人，即使不乏楼盘以打折促销方式开盘，比如指导售价6万元/平米，实际成交价5.5万元/平米；指导售价4.2万元/平米，实际成交价3.9万元/平米，等等。但这种优惠价格及溢价收益只能被首期买房人享受，后期开发商会回调价格，在指导售价允许上浮范围内，首期开盘价格存在有一定的溢价空间。
04
楼市局部出现小阳春
因此，别幻想房价会跌。在国家稳定楼市健康发展的主基调下，北京楼市已完成筑底，平稳上升将是下一个周期的走势，而在底部横盘阶段就是最好的入市时机。
目前，北京市场新盘供应充足，去年土拍成交62宗地大多已入市，甚至今年首批集中成交的17宗地，已有2个新项目取证，买房人在目光所及的范围内，会发现同一板块有3、4个新盘在售的常态。
虽然北京楼市整体并未全面回暖，但是个别项目还是收获了“小阳春”行情。
去年，北京楼市月度之星的推选活动，曾帮助很多买房人挑选到中意的房子，降低了看房选房的时间成本，缩短了决策周期。
如今，北京楼市月度之星活动重启，综合年初北京市场整体情况，以及春节后各入市项目的表现，再次为买房人精选了5个3月楼市之星项目，包括：
在南城创造开盘半小时成交套、热销19.54亿佳绩的橡树湾；
3月首开实现8亿销售额，近十年来朝阳正东唯一墅质洋房产品，开启朝阳区热销序幕的龙湖京能熙上；
以总价万起为京西新青年人群定制打造地铁口、全通透、精妆二至三居奢宅，且收割新首钢最大红利的峯范北京；
年热销80亿，连续占据北京10万+热销榜首。年，以—平米大师户型全新升级的天坛府·九阙；
北京豪宅市场近5年来最耀眼的终极豪宅——海开·圆明天颂。年，全新“轩境”产品面市，圆明园旁1.1容积率低密墅区，北京唯一的满配巨幕城市跃墅。
在乱花迷眼的市场中，买房人不妨以北京楼市月度之星为参考，更多了解市场动态和专业意见。
以下是各项目入选理由：
橡树湾：以生活为尺，以需求为矩，以当代家庭生活需求为中心，打造建筑面积约75—平米精工二至四居，开启四环宜居新境界，重新定义四环人居标准。
凭借匠心产品力赢得市场认可，3月创下半小时成交套、热销19.54亿佳绩，焕新北京宜居生活新体验。
龙湖京能熙上：3月首开实现8亿认购额，开启朝阳区热销序幕。8亿的背后，老业主成交占比超过25%，彰显了龙湖16年在北京积累的品牌美誉度和粘性，10万+老业主对龙湖品质和服务始终如一的认可信赖。
热销的背后，是近十年来朝阳正东唯一一块低密住宅的魅力，以及墅质洋房的稀缺。
峯范北京：沿袭华樾新青年冠军品质基因，为京西新青年专属定制约61—99平米精妆超配奢宅。其中约99平米三居，为区域内平米以内稀缺南向三面宽，南向面宽最大，超大窗墙比，1:1黄金进深比，装标最高配置最全等诸多优势，为峯范新青年营造专属格调生活。
天坛府·九阙：年，天坛府产品再升级——天坛府·九阙，位于项目中心区位，外享天坛公园亩皇家园林，内享百万方乾隆南巡山河画卷。
建筑臻选天然珍贵石材，打造7—10层低密院落，移步异景之间领略三卷九境二十八景传世胜景，—平米大师户型，遵循府院空间格局，创新国际标准成品生活，叠加金钥匙“1+1”大管家服务，让生活回归东方纯粹的居住信仰。据悉，项目4月上旬即将开盘。
海开·圆明天颂：北京豪宅市场近5年来最耀眼的终极豪宅。天颂雅鉴亮相以来，海开的优雅气度，更让人看到了北京豪宅久违的尊严。
年，圆明天颂全新“轩境”产品面市。圆明园北侧，1.1容积率低密府园中，臻藏墅感轩境；首层—平米，地下私属雅趣空间；附赠高品质精装，全屋绿建康居科技系统，私家电梯。
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