记者｜牛钰
虽然立春前夕连下两天雪，但北京的楼市并未出现倒春寒，上千套新房入市，交易也处于缓慢复苏状态。
3月上旬连续三个周末，北京新房市场都较为热闹，海淀、东城及通州的部分新盘看房人不少，购房者在门前排队现象在各销售朋友圈频传。而受疫情影响，有楼盘推出了预约看房制度，二环位置稀缺项目永定府更是“一号难求”。
界面新闻曾参与永定府的预约摇号，按规定看房名额分为平日80组、周末组，每天早上8点开始预约次日的到访，确如坊间传言般难抢，8点一刻就显示“已报满”。
永定府曾是东城区唯一的限竞房项目，后转换为政府持有20%产权份额的新型商品房，优先面向具有共有产权房资格家庭出售，并采用公证摇号的方式公开销售。
抢看房名额凭手速，摇号则需要更多的运气。据永定府近期公布，约有名意向购房人，但该项目仅有套房源，意味着将出现23人抢一套房的情况。
出现“万人摇”是因为永定府具有稀缺性，其位于南二环且临近地铁，目前在东城区新房市场，仅有均价12.2万元的天坛府一枝独秀，去年首次开盘也出现排长队等待的盛况，而永定府因政府持份额的特殊性，以8.9万/平方米的均价具有一定的优势。
预售许可预告显示，永定府的开发商为北京永安佑泰房地产开发有限公司，背后股东则是碧桂园、华润置地以及招商蛇口，年8月1日，三家联合体以38.4亿元成功竞得永定府地块，溢价率不足1%。
与永定府同时由限竞房转政府持有产权份额的项目，还有位于海淀区北二环的天恒学院里，于3月22号停止申购登记，一从事新房销售的经纪人对界面新闻表示，该项目放出的房源更少，且靠近学区，预计竞争比永定府更为激烈。
海淀在北京一直属于去化较快的区域，去年的融创学府壹号院、海淀幸福里都是销售破百亿的网红盘，今年3月新取证的中建壹品学府公馆也迎来了不少购房者，中海滙德里、幸福里润园则在近期公示了意向购房人名单，分别为约人和人。
多位业内人士认为，上述楼盘的火热只是特殊的市场现象，北京新房市场目前仍保持量价稳定的成交。
合硕机构首席分析师郭毅指出，永定府等项目有核心地段、周边供应相对稀缺的天然优势，同时政府的限价管理相对严格，导致这些项目相比周边的二手房社区形成房价的倒挂，带来价值提升的预期，北京新房市场其实还是保持在一个量价稳定回暖状态之下。
郭毅对界面新闻表示，北京二手房回暖比新房更为明显，挂牌房源、成交量均在增加，因为信贷充裕，目前从批贷到放贷的周期约十天，交易周期缩短叠加总价比新房更低，3月前20天，北京就成交了约1万套二手房。
与二手房市场高位反弹相比，新房市场的增长较为平和，据中原地产研究院统计，2月28日—3月20日，北京新建商品住宅（普通住宅+别墅）共成交套，最新一周成交规模再创春节假期后新高，成交金额59.09亿，环比前一周上升4%。
成交均价则继续上扬，再次突破6万元/平方米，为元/平方米，环比前一周（3月7日-3月13日）上升3%。
“虽然不及去年小阳春，但整体比去年四季度最低点要好一些，不过北京新房市场还是处于分化之中，并没有全面起来。”中原地产首席分析师张大伟对界面新闻表示。
从数据来看，近一周，有东叄金茂府，绿城沁园等18个项目周销售过10套，同时，约60个新房项目周成交仅为1、2套。
刚需型楼盘回暖更为迅速，界面新闻走访了解到，房山区中骏云景台、大兴西红门橡树湾等刚需楼盘售楼处沙盘前多名销售正在进行项目介绍，茶歇处也座无虚席。
橡树湾项目销售人员对界面新闻表示，项目以小户型为主，首开盘将推出多套房源，该处营销中心于2月底正式开放，接连几个周末都很火爆，虽然样板房还未开放，截至3月12日已有多组客户到访，排卡蓄客组。
与刚需楼盘相比，改善型和高端楼盘去化与回暖速度要慢些，比如毗邻CBD的王四营板块项目，中绿·东岳府、保利锦上近几周成交数量均在个位数，朝阳壹号近期虽也门庭若市，但去化率并不理想。
“过年以后看房人数就有上涨，但没有出现排队的情况，并且成交意愿不是很强烈。”一改善型楼盘销售称，他们的获客手段已经衍生到其它类似楼盘的登记信息，如果顾客只留了手机号前3和后4位，销售便会随机中间的数字，“盲打”来拓展客户。
至于上述项目分化的原因，张大伟分析称目前针对改善型需求的政策没有明显放松，信贷端更偏向于刚需购房者，导致部分购房者入市难度仍然很大，并且北京楼市的升温趋势被疫情影响，3月本该出现的小阳春或难成真。
但一大批项目已经在期颐“小阳春”的入市路上，根据北京住建委公告信息统计，2月28日至今，已有12个项目取得预售证，共计约套房源，将在3月密集入市。
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