有朋友告诉我，世茂天誉平排卡不错，看来分钟寺们高举高打的宣传出效果了。前有杨幂为东叁金茂府站台，后有何穗为合生缦云站台，分钟寺伴随着明星效应，毫无疑问的红了。我们这群不明真相群众，看着他们“对望CBD”的宣传，动心了，还是一见钟情的那种，我们里包括我。东三环、CBD、大开发商这三个词，像极了高富帅和白富美，让人欲罢不能。然而，经过我细细分析，分钟寺这个高富帅，可不是表面那么简单。01分钟寺最多算高富帅小时候东三环，我们第一印象会想到的是什么？国贸、双井、三里屯，拥有大使馆、中央电视台、北京最高楼中信大厦，以及众多5A级写字楼，同时扎堆拥有SKP合生汇世贸天阶三里屯太古里蓝色港湾等大型购物中心。东三环是时尚天堂和北京地标所在，也是有钱人扎堆的地方。这样的东三环绝对算得上地段中的高富帅，而同在三环的分钟寺，大概长这样，城市面貌还是一片空旷，还有几根不合时宜的高压线，最多算得上高富帅小时候，还有点小缺陷。当我们决定买在分钟寺的时候，就像做了小高富帅的童养媳，未来要陪着分钟寺慢慢长大，等他成为了真正高富帅的时候，我们大概也不年轻了。妥妥的养成类游戏，有没有？重点来了，分钟寺有多大机会成为高富帅？分钟寺处在朝阳区和丰台区两区交汇处（买房需谨慎），属于丰台，离CBD的直线距离6公里，地铁4站地。这个版块在三环、京沪高速、成寿寺路的夹角处，丰台部分只有1平方公里的发展空间。看版块规划，住宅占三分之一，商业占了近一半，还有12年制学校、医院和公交场站。关于商业，对标SKP的可能性并不大，因为周边消费力不够。而大型购物中心的可能性很大，毕竟周边居住区很密集。网传，合生作为一级开发，会引进合生汇。至于产业，由于体量太小，又不在丰台核心板块，几乎掀不起浪花，就连丰台最重点的丽泽商务区酝酿了10年了。关于教育，我觉得是分钟寺有机会逆袭的配套，但证明新学校好不好也需要时间，挂名牌的学校很多，真正好学校却很少。关于居住，分钟寺地铁站东边6块住宅，已经出让了4块，东叁金茂府占2块，合生缦云1块，世茂天誉1块，预计售价均是10万+，定调高端居住板块无疑。当分钟寺集齐商业、学校、医疗、住宅后，相信城市面貌也能配的上10万+，只不过现在就…有点...难看。在说回分钟寺和CBD的关系，显然没有大望路双井和CBD那么亲近。如果说大望路和双井是高富帅CBD的亲兄弟，中间隔着6公里的分钟寺只能算个表弟。表弟们最常说的就是“我哥是xxxx”，是不是和“对望中国尊”有异曲同工之妙。03买豪宅到底在买什么？作为一个理科生，我喜欢各种公式。所房价公式被我总结为：房价=地段+建筑物（房子+物业）+稀缺资源（主要是学区）这个公式一定要谨记，买房会用到。老破小学区房是少了建筑物价值的房子，其他两项占比很高，所以房价高居不下。豪宅属性的房子，大部分是地段和建筑物占比很高，占有资源主要是公园和商业，这两项和教育基本上没得比。在北京的城市化进程中，地段和稀缺资源在升值，而建筑物本身是不断折旧贬值的，房龄越老贬值越快。当然，好的物业，好的建筑立面，可以延缓小区衰老。二手房市场上，我们能看到带学区的老破小卖到十几万，也能看到豪宅卖到十几万（豪宅地段不会差），这是建筑物价值、地段价值和稀缺资源的价值画了等号。同一个地段，新房的价格远高于二手房，这就是建筑物的价值。回到分钟寺身上，我个人粗浅的认为，地段价值是不如大望路、双井、朝阳公园等地的，而建筑价值就成了支撑12万房价最重要的部分。分钟寺的房子们要用自身的产品素质，战胜东三环次新，压力着实不小。大家觉得分钟寺新盘PK东三环次新，谁能赢？03分钟寺10万+逻辑欠火候今年市场最大一个变化就是10万+的回归。颐和金茂府、香山壹号院、中海甲叁號院、分钟寺3盘，都是妥妥的10万+新盘。分钟寺更是在土拍时，合生杀红眼一举拿下。以上是不完全统计10万+的主力遍布在朝海丰，当然东西城也有西单上国阙和天坛府这样的房子。丰台豪宅的数量最多可选的空间最大，而海淀和朝阳在城市发展的阶段上更有豪宅基因。说实话，除了四季青（二手房板块里叫西山板块），分钟寺并不是众人之前熟知的豪宅板块，从认知到付费周期要更长。我们习惯性的在买新房前，看看周边二手房的房价，比如四季青（西山）。檀香山，西山美术馆AE区都是妥妥的10万+二手房，其他商品房也都是8万+，有了对比，那么12万的颐和金茂府和香山壹号院就显得比较合理，2万的建筑物价差很容易被购房人接受。所以，四季青两个新盘都卖的不错。反观分钟寺二手房的房价大部分在5万多，最贵的次新在7万+，如今大跃进式增长一下到了12万，步入豪宅的范畴，步子迈的有点大。5-7万的建筑物价差，什么样的产品才能有这样的高溢价？04最多改善，非说豪宅分钟寺三兄弟在地段上一样，学校和医疗配套也一样，但在生态资源上有不小的差别。东叁金茂府和合生缦云东边紧邻公园和城市林海，比世茂天誉多了公园资源。其中东叁金茂府更是°的城市生态景观，资源加分最多。至于建筑物价值，个人认为相差并不大，都是大开发商，其中金茂在北京的认可度高一些。3个项目的楼盘都开放了售楼处，其中东叁金茂府和世茂天誉的样板间都已经开放。东叁金茂府的户型最小，其次是世茂天誉，最大的是合生缦云。在单价上很难拉开距离，就在总价和产品上下手。产品我都去看过了，第一印象世茂天誉的样板间观感更好，金茂这次遇到对手了。但金茂胜在的户型小总价低，应该会卖的最好。而平的，金茂和天誉各有优势，但天誉做了样板间，而且是宽厅户型，天誉这个户型会好高卖。至于平以下的其他户型，天誉也很有优势。平以上看缦云。这一代豪宅，在科技上都很努力。金茂还是12大科技系统，但这次有了细节上的优化。世茂天誉则是5G黑科技，毕竟天誉在北京没什么科技住宅的参照物，这点金茂更好。合生我还没认真看，估计也不会差。至于产品再细节的部分，不是本次稿件的重点。大家知道学区房会分等级，如果用等级来说分钟寺新盘们的话，2等的地段，1等的产品，3等的资源，卖12万，买的人会是谁？让我看见你的双手。
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