北京的东城苦无地久矣。从年至今的16个年头里，这个区域的住宅地块供应只有5宗，这里面尚未入市的只有2宗，一个是销声匿迹很久的限竞房永定府，还有一个是年望坛的天坛府。最新的消息是，16年拿地，19年亮相，久经波折的天坛府马上要在3、4月份入市了，饥渴的东城人民终于迎来了久违的甘霖。但，别高兴得太早，深扒一下，这是一个让人爱恨交织的项目。1北京城建天坛府属于望坛棚户区改造中的可售商品房，共分成两个地块，6#地规划为3栋，户型为60-㎡一居到三居；13#地规划13栋，户型为-㎡三居到四居。项目即将开盘的一期就是6#地块。具体价格还没最终确定，预计在12万/平米左右。从以往经验来看，大部分城市旧改项目都具备这几个特点：位置好，基本都在市中心；开发商实力雄厚，不然啃不下旧改这块硬骨头；户型一般，因为前期耗费周期长，制约条件太多，成本和精力都花在和房子无关的事情上面了。具体到天坛府项目，同样适用。2这个项目最亮眼的是地段，东城区南二环外，距离天坛公园仅1公里左右，稀缺的地段以及满满的老北京情怀撩拨着买房人的神经。北京内城最大的好处是，各项配套是现成的。天坛府项目挨着地铁14号线永定门外站以及景泰站，临近二环、三环、永外大街等多条城市主干道，从这个位置出发，无论是南来北往还是东进西去都很方便。教育配套在及格线之上，望坛片区目前有一所属于北京市二流的重点小学：北京第一师范附属小学，在东城区排前8，城建天坛府自己也将配套一所中学和两所幼儿园。医院以及商业配套也不在少数，距离天坛、东单等商圈都很近。而内城的问题是正在逐渐老去。小环境因为正在拆迁改造中，所以现状以老旧平房为主，人口密度大，低端业态集中，私搭乱建现象比较突出，而这几乎是每一个变迁当中的城市的必经之路。当然，随着整个望坛棚改的深入，这种乱象会越来越少。单从位置来看，这是一个可以闭着眼买的房子。3最大的问题有两个：一个是户型，好位置更容易出现差户型，放眼全国每座城市的核心地段，都是颠簸不破的真理。天坛府一期全部都是较小的户型，刀把儿、哑铃轮番上阵，极大的拉低了探哥对天坛府的好感度。60平米一居是纯东向，整体面宽8.2米，客厅面宽3.2米，通风效果一般，卫生间是暗卫。当然也不是全无优点，首先是户型比较方正，利用率高，还有一个是窗墙比大，最大限度保证了采光。必须承认的是，在北京内城，小户型做成这样已经达到及格线之上了。平米两居东西朝向，“经典的”刀把户型。卧室朝西，客厅朝东，让你完美地观赏天坛的日出和落日；卫生间也是暗卫，做出了干湿分离的设计。超大的面宽，实现了室内的奔跑自由。平米三居两卫，南向整体面宽7.4米，进深达到了17.6米，南北长条的设计，整体的建筑形状依然让人无力吐槽。不过室内部分的动线还是合理的，南向主卧为套房设计，私密性较强；餐客一体化的设计，延展了这部分空间；餐厅是中西厨设计。北向的两个次卧中间是非承重墙，后期可根据家庭人口情况选择是否打通。三种户型，注定了将来的居住舒适度不会太好，如果一定要买，一居优先。有条件的探哥建议等下二期大户型，天坛府的二期不仅数量更多，而且据说户型会比一期好很多。4第二个问题在于，这是一个“混居”社区。15个地块只有6号地与13号地是商品房，回迁住宅不会少于套。商品住宅部分的打造也让人眼前一亮。商品房与回迁房之间如何管理，是最让人头疼的问题。探哥当初踩盘得到的消息是，两者之间会有软隔离，这一点在买房过程中一定要提前确认清楚。过往的经验告诉我们，“混居”社区中，商品房的价值一直都是被拉低的。如果真的有软隔离，再加上各个地块之间呈团状，相对独立，那么居住舒适度相对还有保障。二环好地段，且长期断供，供应量远远赶不上需求量。因此只要价格合理，天坛府的热销似乎已经可以预料。在差户型里选一个楼栋及楼层稍好点的产品，可能是买房人最后的倔强。但探哥还想再多啰嗦一句，现在的楼市投机水分已经被挤压干净，投资的成本也在大大增加，大部分人买房都是为了住。所以，“唯地段论”已经不再适用，住得舒服才是最重要的。欢迎
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