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独家2021年北京楼市10大新神盘

来源:天坛 时间:2022/9/20

昨天聊了聊北京最近几年的房企江湖,今天继续聊聊年有什么值得买的项目!

帝都冲进6万+时代,揭秘房企江湖里:四大天王,十大金刚

今天伟哥梳理一下当下值得期待的市场新盘:

万众期待等树村+真有关系买永定+国展首期肯定值+鸿瑞西峰没地下+东城天坛买地段+有钱必买圆明颂+瓦窑兄弟选一个

之前已经梳理了最近北京的楼市情况,其实可以看到,北京市场基本还是处于高位运行。

那么市场上还有什么是有价值的项目?

弄清楚这一点必须要看两点,最近已经明牌的30宗地块位置定价产品会如何?还有就是即将上市的住宅土地有什么值得买的项目?有什么神盘?

1:简单的总结一下,北京未来出让的这30宗地的特点:

首先:占比70%的90平米户型建筑面积,升级为套内面积90平米,以往89平米小三居占据主导的市场,逐步定位为平米的刚改,刚需的门槛被无形中提高了。

全北京在年之前新建住宅是平米以上的改善为主,但年开始,限竞房时代,明显成为了89平米小三居时代,使得市场上土地供应基本集中刚需化。

其次:面粉贵了,这29宗地(房山招标)起拍楼面价超过3万元/㎡的地块有16宗之多。简单的说,未来入市售价将大部分集中在5-6万以上。

第三:计算土地入市周期可以发现,按照正常节奏年5月入市的土地,基本都要到年入市,这就给了市场一个新的问题,年入市的新项目将非常少,购房者将只能在之前成交的土地和库存里优选。

北京年新建住宅网签均价在5.2万左右,那么未来的价格大约会在什么阶段?其实计算办法很简单。北京限制了最高价格,可以波动3%。那么30宗住宅地块里面,按照建筑面积和销售限价计算,合计北京未来这30宗地位主流的年上半年,市场销售均价基本就在6.3万,如果不计算其中一宗共有产权房,市场均价在6.4万左右。

2:那么这30宗地里面最值得买的什么是什么?

第一大神盘:当然是树村两块地两个项目,如果你有万,还是首套房,还有海淀社保,别犹豫,憋着等买这个项目。稳赚!

,孙村的容积率上限是1.6,限高18米,这道题很简单,未来肯定是带上跃下跃的6层洋房。

而且最让市场惊喜的是套数很多啊,两块地分别是9.2万+8.3万平米,合计大约17.55万平米,按照单套平均平米计算,大约能有0-套房,5月8日土地入市,按照正常5个月左右的入市周期,基本年底11-12月就可能预售。也就是对于年北京房地产市场来说,最值得买的项目将是这个项目!

因为买到的概率非常大,另外从限价看,11.2万的上限价格,叠加20%的政府份额,大概率这个项目的销售均价8.96万,按照平米计算,在上地核心区,用万买一套平米的四居,这肯定是码农中高层的一次狂欢。

当然,需要注意的是,这块地大概率竞争到高标准建设方案投报环节!很可能不会在5月8日成交。另外这个项目大概率是会触动调控升级,很可能会要求必须海淀社保+首次购房。

第二大神盘!永定府

限竞房时代排名第一的价值神盘,只要卖,闭着眼睛买就对了,当然一共3.77万平米,算下来也就套房,而且相比海淀树村,这项目限价8.9万,但执行,也就是很多户型门槛只要万,而且东城多年没有项目,所以这个项目放在神盘第二是因为,套数太少,大部分人也买不到(四道口限竞房一样,套数更少,完全就别想了)

第三大神盘!新国展百亿大盘

从北京累计到现在已经成交的不限价商品房住宅地块一共59宗地块,货值能过百亿的大约有8-9个项目,但还没有如市,能给市场惊喜的可能只有一个项目了:华润的新国展地块。

今年2月2日,华润联合体斩获新国展地块,据悉,该项目将在4月中旬亮相。据说项目主打-㎡小高层,㎡三居可能会进一步升级,做成三面宽户型。平米的大户型是中央别墅区没有出现过的神户型。LDK一体化,明厨明卫,独立玄关、独立家政间,舒适四居,转角窗。

位置就在新国展,优山美地隔壁,这个项目很可能是北京历史上最后一个转角落地窗的项目了,伟哥建议购房者选一期,这种百亿大盘,第一期的定价肯定出乎你的想象。

第四大神盘:没有地下室的半山限竞别墅

整体看,限竞房合计供应一共个项目大约0万平米,目前已经入市的有个项目套,完成网签的有套,没有网签包括预定的有2.6万套,但其中有部分是购房者已经预定的,合计看,大约只有2万套属于还未销售的真实有效库存。

从土地供应看,北京合计供应的限竞房住宅大约宗1万平米,这些项目叠加其中部分配套商业、配套仓储,合计大约要入市0万平米。现在已经入市大约个项目0万平米,也就是说,大约等待入市取得预售证的限竞房大约还有套。其中四道口永外,基本不算库存,肯定秒光。

但有一个很多人忽视的优质纯别墅限竞房项目,鸿瑞西峰,小区是纯粹的4层叠拼别墅,而且上有阁楼下有地下室,值得注意的是很多户型是北京从来没有过的不是地下的地下室,这其实就给了这个限价5.3万多的限竞房别墅很大想象力。地下部分因为特殊的地形而出现的不是采光井的全采光。值得去看看。

第五大神盘:北京城建天坛府

预计均价:12万元/m起主力户型:60m-m

老北京人讲究“东富西贵”,在他们眼里,真正的北京城是在二环路皇城根脚下,在非北京本地人眼里,这里也是“地位的象征”。

当然,有人吐槽户型一般,其实这个项目限价下,卖地段就已经非常有价值了。

天坛府项目位于景泰路与安乐林路交汇处,靠着14号线景泰站。

整个社区涵盖住宅、办公、商业、教育等众多业态。售楼处已对外开放,据说一期仅推出套的商品房。

第六大神盘:圆明天颂

主力户型:m-m4居

当树村2宗宅地被众多开发商疯狂打CALL之时,圆明园正北却出现了一个低密度、豪宅产品圆明天颂,虽然项目可能仅剩53年产权,但丝毫不影响其在豪宅圈的影响力。海淀荷包最鼓的码农、宇宙中心的教育资源、供应的短缺,都一再提示这里到处蕴藏着躁动因子。

项目容积率1.1,总层高在4-5层,总户数只有来套。

第七大神盘:东直门8号

项目地处东城区东直门外斜街8号,又一个二环项目。从对外公布的信息看,项目将携手碧朗湾国内顶级康养中心,金茂智能住宅系统加持,打造健康城市住宅。

平米两居可改三居,满足一家五口人居住要求,平米三居三面采光,平米四居超大面宽,高层,带装修交房。独立电梯入户,共户。

今年精装交房,地上32层地下3层,车位比1:2配置,共计套精装房源。

第八大神盘:国誉万和城VS首创天阅山河

大瓦窑两兄弟直面竞争,这两个因为未明确定价,所以性价比到底如何,还要看肉搏情况。只能留一个神盘了。

国誉万和城纯粹四居改善,基于时代更迭项目以科技赋新人文,打造一站式全生命周期地产智能化产品,室内°边厅环幕引光入室,3.1米层高奢阔格局,从优氧、静音、净水、光控、安防、环保健康等多个维度对传统生活方式进行迭代。

首创天阅山河规划三、四居高端改善类产品,南北通透,户型方正,两梯两户、一梯两户。空间无界化的会所,中央围合式的园林,声、光、水、气、品的生命5感科技系统,户型也让人眼前一亮。

第九大神盘:合生缦云

分钟寺三兄弟最后一个出场的是亲儿子合生缦云。有前面东叁和世茂项目铺垫,分钟寺三兄弟打擂台的戏码,今年将更出彩。

项目仅有4栋住宅楼,设计㎡、㎡、㎡和㎡四种户型,共套。全部四居室设计,南北通透板楼,楼间距比较大。

合生·缦云是合生创展TOP级产品系-缦系的全新作品。定制新一代健康科技平层大宅,拥有约3.3米层高、全景宽幕横厅、°瞰景阳台、双南向套卧、全一线品牌精装及“恒温、恒湿、恒氧、恒静”的M+科技系统。一梯一户设计,私家电梯,0㎡社区会所,每座楼下㎡泛会所。

第十大神盘:禧瑞学府

主力户型:72m-m高层和下跃

首创在石景山西黄村还有一新盘禧瑞学府,是禧悦学府的二期,虽然五里坨5兄弟、中海连续四期纷纷加持京西。

地块中住宅仅占小部分,其余为公建部分,预计项目后期将建设8万平米京西奥莱。禧瑞学府距离6号线西黄村站仅米,东侧为北大附中石景山学校为九年一贯制加高中(国际部)

当然石景山市场竞争非常惨烈。远洋的六娘府地块,还有中海年初拿下的寰宇天下“五期”,这些新盘应该短期还没有上市计划。

老盘还有什么有价值的项目?这个其实不用废话,看销售排行榜即可!

今天主要聊了最近基本明确了要上市项目中的神盘,下周聊聊北京已经入市的项目中,还有那些值得淘金的项目!

整体看,北京入市的30宗地是前进也是倒退,对于购房者很

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