榜单解读
年10月，北京房地产市场走势持续低迷，“金九”未至，“银十”爽约。新建商品住宅市场成交量止跌回升，环比微涨5.4%，成交额环比下降14.7%，成交均价为元/㎡，环比下滑7.01%，为近1年来的月度新低，年以来月均价首次跌破5万元/㎡大关。项目销售榜单中仅2个项目成交额突破十亿元，6个楼盘月成交额超五亿，环比上月减少3个。其中，位于密云区的恒大上河院集中网签以22.76亿元的成交额夺得北京新房市场月度销售额冠军。
新房供应方面，相较于9月北京新建商品房供应市场的火爆，10月供应量环比“腰斩”，新增供应套，环比下跌64.15%，房企推盘积极性有所回落。10月共计有11个项目先后取得预售证，不乏有德贤华府、奥森春晓、北清云际、学府壹号院、青云上府、德贤御府等纯新盘首开。但纯新盘首次开盘冷热不匀，地理位置绝佳的学府壹号院开盘首日认购额即过百亿，其他项目表现平平。改善性需求依旧坚挺，北京城建天坛府、华樾国际这类改善盘去化率均能达到7成。从区域来看，其中朝阳和通州区是供应主力。朝阳区有3个项目取得预售许可证，通州区有2个项目取得预售许可证。本月限竞房无项目拿到预售证，限竞房时代正逐渐落下帷幕。
从克而瑞梳理的年10月项目销售榜单来看，前30项目成交金额总额.89亿元，同比去年同期上涨20.55%。前3、前10、前20项目销售总额分别为7.93、5.24、4.19亿元，前30上榜门槛2.75亿元。其中恒大上河院、华樾国际成交额超过十亿元。共有7个楼盘销售面积超万平，恒大上河院以9.88万㎡的成交面积领先，华樾国际以2.42万㎡的成交面积位列第二、恒大上和府以2.08万㎡的成交面积紧随其后，和锦诚园以0.83万㎡的成交面积锁定榜单前十。
分城区来看，10月，城六区商品住宅项目成交金额排行榜中，位于朝阳区的华樾国际以17.12亿元居首，成交套，成交均价元/平方米。该项目是朝阳东五环目前唯一在售限竞新房，价格方面具有优势，自开盘以来持续热销。近郊区成交金额排行榜中，大兴区的熙悦宸著项目以7.93亿元位列第一，成交套，成交均价元/平方米。远郊区成交金额排行榜中，密云区的恒大上河院项目以22.76亿元位列第一，成交套，成交均价元/平方米。分环线来看，五环内商品住宅项目成交金额排行榜中东城区豪宅项目北京城建·天坛府以6.26亿元居首，成交均价元/平方米，集中签约43套。五至六环华樾国际17.12亿元领先，六环外恒大上和院以22.76亿元位列第一。
典型项目
◆◆恒大上河院◆◆
恒大上河院位于密云经济开发区，紧邻高铁密云站，目前交通出行依靠自驾，地铁暂未落位。周边环境生态宜居，拥有北方罕见的万亩生态湿地资源，负氧离子充沛。项目为精装低密洋房，致力打造高品质宜居生态社区，容积率仅为1.58，整体居住舒适感较强。项目户型涵盖79-㎡二至四居户型，均价2.3万元/㎡，全屋采用恒大9A级精装标准交付，社区配备全智能化系统。作为密云区纯商品房产品，在价格方面具备优势，性价比较高。项目于年11月份首开，分3期开发，年1-10月共成交套，成交额40.87亿元。
◆◆华樾国际◆◆
华樾国际项目10月网签套，实现成交额17.12亿元，位居榜单第二。该项目位于朝阳区东坝板块金盏国际合作服务区，紧邻第四使馆区和第二三里屯，地处CBD、首都国际机场、通州的三角地带，距离3号地铁线楼梓庄桥西站仅米。区域内教育、商业、公园等配套完善，项目内自建森活体验馆社区，是目前东五环目前唯一在售限竞新房。户型涵盖-㎡三四居主力户型，采用大面宽，落地大飘窗的设计，增加空间通透感和舒适度。项目限均价7.1万，最高不超过7.8万，相比于今年新拍地块售价8万左右，在价格方面具有优势。
◆◆熙悦宸著◆◆
熙悦宸著项目10月网签套，实现成交额7.93亿元，位居榜单第三。熙悦宸著位于大兴西红门，由龙湖首开共同打造，项目位于南五环内，周边有地铁4号线，19号线，交通便利。区域内教育、商业等配套完善。项目内自建3.7万㎡园林，是区域内低价高品质限竞刚需/刚改住区。建面81-㎡三至四居，精装交付，销售均价6.4万元/平，最高售价不超过7.08万元/㎡。四环土地稀缺，品质限竞房难得，熙悦宸著作为目前为数不多的限竞房项目，性价比突出，实现热销。
总结展望
10月北京新房市场成交情况持续低迷，成交氛围"微凉"。房企推盘积极性有所下降，供应“腰斩”，恒大的恒大上河院项目在10月集中网签，夺得月度销冠。“金九”未至、“银十”爽约更深层次的原因是，房地产行业资金监管仍趋严，加之当前市场下行，大多数房企观望情绪浓厚。市场分化严重，冷热不均，购房者更加理智。榜单上项目基本以年上市开盘的楼盘为主，以及一些进入扫尾红利期的限竞房项目，如华樾国际、熙悦宸著等，这些项目普遍具备好的产品力和口碑。
10月中旬北京进行二次土拍，最终成交地块共17宗，成交总建面.4万平方米，揽金亿元，整体平均溢价率为4%。其中，海淀区热度最高，东升镇2宗地块在总价、政府持有份额均上限后进入竞方案阶段；昌平1宗小型宅地触顶，摇号成交，主要由于该地块体量较小、配建要求较低，封顶价仍有一定盈利空间；大兴区黄村镇地块也触及价格上限，进入竞现房销售阶段。除此以外，本次北京出让的其他地块均没有触及最高限价，通州、石景山、平谷区出让地块更是全部底价成交，可见不同区域的土地热度也不可相提并论。第二批集中供地的项目预计在明年一季度入市，将与首批项目形成有序供应。
企业层面，拿地积极性下滑，“以价换量”促销售、抓回款的空间越来越小。在首批供地集中入市，以及第二批地块已经开启的情况下，将面临较大的销售压力。临近年底，房企融资压力增加，年终销售业绩压顶，仍需加快开发节奏、保证年底的货量供应，深化销售渠道并维持积极的营销和折扣力度。预计下个月，结合双十一，各大房企可能将联合电商平台加大优惠促销力度，以促进销售回款冲刺年终业绩。
文章来源:克而瑞
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