区域价值：绝版地段
但和“回迁户”为邻
升值潜力遭到质疑
新盘扎堆入市之时，8月18日，天坛府正式开盘了！
北京城市总体规划，疏解北京城市压力，北京人口外溢。新房供应从三环外变成四环外，现在已经扎堆五环外。
四年前火爆的北三县同样在承接疏解北京人口压力的起到很大的作用。
北京发布的《首都功能核心区控制性详细规划(街区层面)(年—年)》，其中就强调了首都核心区将强化两轴、一城、一环，其中的一环，便是如今的北京二环。
北京城最早的时候有“内九外七”之说。也是最早北京城的范围，年北京还是这个范围。
天坛府北望天坛公园。天、地、日、月四坛，作为皇家祭祀的重要场所，天坛为最大的皇家祭祀场所。
始建于明永乐十八年（年），被列为世界文化遗产，全国重点文物保护单位和国家5A级景区。
老一代的北京人眼里“东富西贵”，二环内皇城根脚下才是北京城。在大量人口涌入北京后，能住在二环内现在几乎成为不可能。
天坛府还是外七门中永定门外的位置，出于南二、三环中间，极其稀缺。
天坛府是东城区望坛棚户区改造工程里的商品房。
望坛棚户区改造于年7月启动，工程共计15个地块，分9期开发。
6号和13号地块为商品房地块也就是天坛府。
按照望坛板块棚户区改造工程的总规划，天坛府项目周边会疏解部分人口，对于有回迁要求的居民，要保证居民顺利回迁。
选择留下的，可以购买原址每平2.38万的商品房，年东城房屋均价10万左右。
离开的有两种选择，大兴瀛海两限房每平1.45万，团河经适房每平1.71万。
到年8月12日，望坛居民住宅签约率（同意搬迁）超过98%，也就是说天坛府其实和“东城回迁户”为邻居。
年9月启动选房，选择外迁的住户已于年底交房，原址回迁的，预计年回迁入住。相当于天坛府周边的二类居住用地将是当地的回迁大住区。
交通价值：地铁盘
但周边环境太差
性价比不行
项目位于二环外三环内的永外地区。
永定门桥东南侧，首都中轴路东侧。
四至范围东至景泰路，南至安乐林路，西至永外大街及民主北街，北至京津城际铁路南侧绿化带，另有部分于景泰路东侧，安乐林路以北。
公路交通依靠东侧的景泰路和西侧的永外大街，项目处于南二环和南三环之间较居中的位置，选择西侧永定门外大街还是东侧的蒲黄榆路，出行都很便利。
东单、西单、国贸、燕莎商圈、丽泽商圈均约30分钟通达。
天坛府周边约1公里范围3条地铁线路加持。
家门口就是地铁14号线（东段）景泰站，直线距离约米，向西一站连接地铁8号线东段永定门外站，向东连接地铁5号线蒲黄榆站。
30分钟内通达东西城，丰台、朝阳、海淀等地区。
交通虽然方便，但周边环境确实比较杂乱，没有高端楼盘的环境。
配套价值：东城学籍
但却是东城最差的学区
教育资源：位于东城区“天永学区”，东城区最差的学区，排名最后。
该项目自带一所中学以及两所幼儿园，引进的中学尚未最终确定，因此作为东城的高价项目，如此差的学区也是比较勉强。
医疗资源：区域医院（三甲）、北医院（三甲）、医院（三甲）等各等级医疗场所。
医疗资源丰富完善。
商业配套：周边有方庄购物中心、天桥乐汇购物中心、新世界百货等多个购物中心，距天坛、东单、CBD等重点商圈距离均不超过7公里。
生态资源：向北约1公里可达天坛公园南门，3公里范围内有陶然亭公园、永定门公园、龙潭西湖公园、龙潭公园等。
这个项目其他配套都还可以，就是学区学校实在太烂，未来升值潜力可能比较有限。
项目分析：三无产品
户型设计确实太烂
天坛府一共两宗地块，一期开盘为6号地块共3栋楼，户型为60-㎡三种户型。
13号地块共规划13栋，户型区间为-㎡之间的三、四居。得房率在80%左右。
天坛府两宗地块体量很大，项目占地面积约25万㎡，整体容积率2.23。项目总共有套房源，首期推出套。
产品规划上，外立面为新中式风格，天坛府限高35米，加上三居-四居的户型配比，城建准备在二期走高端路线。
一期价格在12万/平米，总价万起，㎡价格万起。
一期户型设计槽点满满。“哑铃型”、“枪型”户型引发热议，可以说最渣的户型，没有之一。
60平米小户型很方正，厨房并非开放式，入户有独立玄关，进门卫生间设计合理。小户型也做到了客卧分离，并非敞开式。
美中不足的是60平米户型为东朝向，全天只有上午有采光，中午和整个下午太阳无法照射进房间内。
平米户型，东西朝向非全明户型，妥妥的“枪型”。暗厨、暗卫、暗餐厅，中部区域基本无采光。
平米大两居，方方正正的户型居住舒适感会非常高，事实却有很大偏差。
动静分区因厨房紧挨次卧，厨房门正对主卧，突然显得“鸡肋”。餐厅在卫生间门口，卫生间距离主次卧距离远。
客厅到卧室要穿越玄关区，餐厅以及厨房。舒适感不敢恭维，浪费空间也很大。
平三居户型，又是一个非全明户型，好在做到了南北向。
北侧双卧+厨房还有一个干湿分离的卫生间，起居很方便。主卧套面积很大和北向双次卧都很方正。
客餐厨一体化，厨房做了中西厨，给一个好评。入户设立玄关区，加一个好评。
户型弊端同样很大，长进深小面宽，餐厅+西厨+玄关的位置基本无采光，餐厅位通道狭窄，阻碍南北两侧动线。
双暗卫，厨房窗口的设备平台也很影响厨房采光。
好地段，差户型是天坛府一期开盘的最终评价，对于入住三环内的绝佳机会，很多购房者，对这户型直呼“我认了”。
二期开盘，主力户型㎡（全南2+1）、㎡四居（东边户）、㎡四居（西边户）。户型配比，是要走高端改善路线。
外立面看为两梯四户，两面宽朝南，北侧和平米的设计一样，厨房+双北次卧。新开的户型设计，不要抱太大的希望。
占位绝版地段，12万/平米选天坛府，不是买“豪宅”而是买“情怀”。
价格对比
高出二手房至少2万
回迁圈内的“豪宅”
周边的二手房均价在8-9万之间，最新的小区中海紫御公馆也是年的，目前区域内的二手房很难超过10万。
景泰东里
均价：8.3万/平米
景泰西里
均价：7.8万/平米
蒲黄榆三里
均价6.8万/平米
中海紫御公馆
均价：10万/平米
二手房价格来看，该地区不具备超过10万+的区域价值，想超越11万+更是困难。
天坛府位置虽稀缺，但是处于东城八大学区中垫底的永天学区，作为东城区入门级别。
即使有北京一师附小这个东城排名第8名的小学，其他的教育资源依然跟不上。
望坛地区棚改13宗地除了天坛府地地块外均为回迁住宅。棚改启动后很多老住户选择回归原址。
天坛府将被回迁大住区包围其中。“混居”社区，商品房价格一直被拉低，投资属性大打折扣，未来的升值潜力我们非常质疑。
产品上，一期的“吐槽”户型，即使园林的设计参考天坛的宫廷礼续而建，也弥补不了户内居住舒适感跟不上的弊端，整体项目没有发挥出应有的豪宅品质。
未来的升值空间的必要条件，天坛府确实不占优势。
添加文竹老师进北京购房群可扫转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszyzl/97.html
