限竞房不断入市，让以自住为目的的购房者，有了更多喘息空间。
撰文/廖凯
编辑/缪凌云
北京楼市最火爆场景，定格在了四年前。
年10月20日，葛洲坝集团举牌次拿下位于北京西三环外丰台地块，以7.5万/㎡价格刷新了北京地王记录。如此疯狂场景背后，是年极度火爆的北京楼市，以及年房价的继续上涨。
一片喧嚣之下，谁能料想，这一拍，直至今日还未解套。
年11月，北京首个“限房价竞地价”的海淀永丰20号地块横空出世，彼时，房地产开发商们并未过多注意这个地块特别之处，和其他土拍一样热情十足，在触及57.6亿元价格上限后，该地块才由首创中粮天恒自持10%拿下。
殊不知，北京房住不炒的楼市新时代，已经悄然来临。
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限竞地块汹涌入市
自年末第一个限竞地块入市之后，限竞地很快成为北京土拍市场主流。
年，北京土地市场整体成交额高达约亿元，一举打破年亿元历史。不同的是，这一年，91宗居住类用地中，共有产权房地块占据26宗，限竞房地块43宗，占比近50%。
年，土地市场有所缩减，仅有52宗住宅用地入市。不过从成交地块属性来看，共有产权房地块10宗，限竞地块41宗，占比高达惊人的78.8%。
也就是说，年土拍对应北京新增楼盘中，近八成都是限竞房。
截至年3月，北京各区一共推出94块限竞房地块，算上已入市的50个，还有44个新项目等待进场，未来也还会有新的限竞房地块出现。
从开发周期来看，年末开始，大量限竞楼盘已经涌入市场。
中原地产研究中心数据统计，自限竞房推出以来，累计入市项目达到了50个，总计75期，住宅供应套数合计达套。不少地产人士预测，预计今年供应将达到6万套，限竞房时代正大幅跨步走来。
02
限竞房市场不及预期
限竞房带来的直接影响，自然是价格上涨速度的变缓甚至回落。
位于东二环的永定府，紧邻永定门外地铁站，地处天坛公园、陶然亭公园、北京南站之间，地理位置优越，配套设施完善，销售均价为8.9万元㎡，同位置较新小区二手房均价都在12万元/㎡以上，有的甚至超过15万元㎡。
位于北京朝阳、海淀、丰台、石景山等内六区的限竞房房价格在4.1万-8.5万元/㎡；通州、大兴、昌平、顺义、门头沟、房山外六区限竞房价格在2.2万-6.2万元/㎡；位于远郊的延庆、密云、怀柔和平谷也有12块限竞房，价格在2.1万-3.4万元/㎡。
和周边同等楼盘相比，这些价格都处于偏低位置。
但出人意料的是，价格低位的限竞房销售状况却没有预期火爆。截至年底，平均去化却不足2成，有许多不需要摇号，甚至打折还卖不动的楼盘。今年年初，合硕机构首席分析师郭毅所示，北京背负着市值超过万平方米限竞房的库存，静态去化周期长达82个月。
今年以来，限竞房销售状况才有所转好，截至5月底，限竞房网签套数合计套，由于网签数据落后，预估整体实际去化率达到了40%以上。
究其原因，主要在于三个方面。
一是限竞房入市较集中，消化速度跟不上；二是由于开发商成本控制，楼盘开发缓慢，同质化严重，甚至出现质量隐忧，吸引力不强；
三是限竞房较长锁定周期，基本隔绝了炒房客参与，供应量及未来供应预期都很重组，真正想购房自住的人不需要像过去那么着急，而是有足够时间精挑细选，找到最适合自己的楼盘、房型。
03
位置配套更受青睐
得益于限竞房大量入市，自主买房者们对于楼盘有了更多挑选空间，也倒逼了开发商们在限竞楼盘品质上需要投入更多精力。
首先是地理位置。
位于四环内紧邻南站、大观园、首都医科大学的佑安府，靠近西局玉璞园、六里桥交通枢纽的西城天铸等项目，首期推出洋房便基本去化完毕。地理位置不好的项目滞销十分严重。
值得注意的是，共有产权房也呈现冰火两重天画面。位于大兴瀛海站旁的瑞福园，弃购率达到90%以上；位于五环内黄渠地铁站旁的朝阳锦都家园，则遭受疯抢。
其次为户型。
虽然限竞房价格普遍低于周边楼盘，但每平米单价依旧很高，风云地产界粗略计算，按均价元/㎡单价，购买70㎡左右的2房户型，需要总价元，按首付40%来算，首付需要元，以商业贷款基准利率4.9%，贷款30年来看，等额本息每月需要还款.3元。
年北京月人均工资不过元左右，总价可控的小户型无疑会受更多购房者青睐。70/90政策下，限竞楼盘供应户型中90平方米以内套数占比高达68.6%，成交占比更是高达74.9%。
当然这也意味着在限竞楼盘成为主流情况下，大面积的改善户型反而会成为稀缺。
贝壳指数来看，年下半年，二手房整体均价从元/㎡下降至元/㎡，回落元左右。、年的风光完全不在。
经历了万人追捧，一房难求，持续高涨阶段，随着限竞房入市三年，购房者也从恐慌性买房，追涨投资阶段，逐渐回归于理性，不论是投资还是自住，对于购房都持有谨慎态度。
04
新时代新对策
限竞房，除了让购房者回归理性，对开发商利润水平，也是一大考验。
同为孙河“四公子”的禧瑞春秋项目拿地楼面价格达到了元/㎡，限均价元/㎡，整体仅有元左右溢价空间，对于拿地者首创、远洋是个极大挑战。
在缩减成本上，最近发现，位于低密度轨道旁限竞房中海望京府，就撤销了所有网络平台的营销宣传。
对限竞房拿地谨慎的同时，不限价地块也遭到了开发商冷落。
备受
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