年10月20日，北京东城区最后一个限竞房项目“永定府”，终于拿到了“建筑工程规划许可证”，这意味着东城区永定府项目距离预售开盘仅有“一步之遥”了。
我们判断永定府最快将会在年年底亮相开盘。
永定府项目的拿地时间是年8月，它是东西城最后一块住宅用地，此后4年时间里，东西城再也没有出让过一块住宅用地。
它旁边的天坛府拿地时间更早，年拿地，年公开案名，年才开盘销售，可以说是“命运多舛”。
永定府和天坛府可谓是东西城的“难兄难弟”项目，位于北京中轴线的核心位置，“申遗”让这两个项目的开发周期是越来越长。
而永定府的开盘，必将对天坛府造成巨大的冲击。
原因很简单：永定府是“限竞房”，限价仅有8.9万/平米，而天坛府是商品房，市场售价高达11-12万/平米。
能买永定府，鬼才买“天坛府”！
更何况周边的二手房次新房，比如中海紫御公馆挂牌价才10万/平米，很显然12万单价的“天坛府”是“不划算”的，这笔账小学生都会算。
只有永定府才是真正“一二手倒挂神盘”，而且距离14号线和8号线的永定门外站A口仅有米！
永定府的产品很有意思，层数仅有4-8层，得房率大概是80%左右，有的限制，主力户型90-平米。
甚至还有少量60平米的一居室，总价仅有万，首付万就可以入住东西城，算得上是“刚需中的保时捷”了。
永定府对天坛府的“秒杀”，并不仅仅在单价和总价上，在产品上也是形成了全方位的“碾压”，90平米小三居和平米功能四居都“完胜”天坛府。
那么，很多人比较关心的是：永定府未来的升值空间究竟有多大？9万单价5-6年后会涨到多少钱？东城永外地区的房价究竟有多大空间？
我们的判断是：东城永外地区的房价天花板就是天坛府，11-12万的单价就是永外的天花板价格，甚至已经有所透支。
首先我们根据北京建委的数据，分析一下“天坛府”的成交情况，你就明白了为什么永外房价难提高：
第一，天坛府一期8月17日一共拿到套房源预售证。
第二，两个月的时间，截止到10月24日一共网签了套，网签率不足50%，可能还有少部分认购没有转网签。
这个市场去化成绩应该来说，是比较“差钱人意”的，毕竟整整搞了5-6年，好不容易开盘亮相，结果网签率不足50%！
很显然，市场对“天坛府”一期的价格和产品，认可度是比较低的：
买来居住吧，产品和品质差点意思，舒适度和性价比不够；买来投资吧，价格又偏高，未来成长空间非常有限。
东城区和西城区最大的区别在于：东城区是一个真正的“学籍房区”，而不是一个“学区房”区，东城区并不存在所谓的“学区房”概念。
没有人愿意花高价去东城区购买学区房。
东城区的优势主要还是“学籍稳定，普高率高”：毕竟东城区近几年中考报考人数规模增长都非常有限，年初中毕业生仅仅增长了人，是整个北京最少的。
这就决定了东城区的“普高率”这几年都已经超过90%，明显强于西城区，成为全北京最有名的“学籍房”，东城学籍基本可以确定上普高。
但是东城的“优秀率”就不如海淀和西城了：海淀是“拔尖”，是“出类拔萃”，是全北京的“尖子中的尖子”；西城是“普遍优秀”，是全北京的“尖子”。
而东城就是“普遍的普通”，普高率最高，普通率最强，脱颖而出的可能性不高，就是追求一个“普高率”的学籍区。
所以整个东城区，都没有所谓的“学区价值”，永外地区更是如此。
这也就导致了永外地区的二手房房价基本都在7-9万/平米左右，最好品质的次新房也难以突破10万+，这充分说明永外地区很难支撑10万+的房价水平，除非产品做到“十分优秀”。
很显然，天坛府一期这个产品是不值得的。
不论是从它的居住品质，还是它的学区价值，以及周边的二手房价格上来看，这个项目要想再升值，难度都非常之大。
“斥资一千多万，买一个东城永外的地段”，只能说“人傻钱多”！
在东城区永外片区，不到9万单价算得上是“性价比还好”，10万单价是“勉强接受”，卖到12万单价只能说是“有钱真好”。
毕竟东城永外，是整个东西城里“最落魄的片区”：不管是学区质量，还是周边环境，乃至配套，东城永外都是“待发展片区”。
所以永定府的核心优势就是“价格”，具体的说就是“东西城的价格洼地”，尤其是和天坛府相比，9万不到的单价直接秒杀。
因此，永定府的“天花板”价格就是天坛府的11-12万，涨幅至少可以做到20%，甚至可以更高一点。
永定府由于要执行“”政策，这就决定了小户型比例的限制注定了这个项目很难做到“高端社区”，虽然产品要比天坛府强，但要实现质的飞跃很难，很难吸引北京的“高端改善客群”。
永定府比较适合两类客群：
第一类是“纯投资需求”：买了就是看中永定府的价格空间和租金水平，作为纯投资来使用，可以获取20%-30%的溢价空间。
第二类是“东城户口需求”：为了孩子有个东城区的户口，从学区上说也不算实力学区，纯粹就是追求一个“普高率”。
因此如果永定府的限价还是“8.9万/平米”，那我们觉得还是很有竞争优势的，可以作为投资的最优选择，毕竟要比很多四环外的8万+项目更加值得，地段优势还是非常突出的。
但是如果永定府最后的价格超过10万+，那我们认为就要谨慎选择了。
那么未来谁将最有可能获得优先“选房”的机会呢？从目前的实施情况来看，拥有东城区户口及社保的买房人可能将获得优先选房的机会，而其他区的买房人只能在排在第二顺位。
综上所述，我们认为永定府作为北京东西城最火的“学籍房”，一个可以满足升值的潜力空间，有足够的升值预期，另外一个就是可以满足“普高率”的家长需求。
这个项目还是值得入手！
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